Mikä vaikuttaa metsäkiinteistön hintaan?

Päätös sijoittaa juuri metsäkiinteistöön voi syntyä monesta syystä. Joillekin metsäkiinteistö on yksinkertaisesti sijoituskohde muiden joukossa. Se on tapa hajauttaa perinteistä sijoitussalkkua ja saada vakaata tuottoa, joka ei aaltoile rajusti muun talouskehityksen tavoin. Toisia kiehtoo metsäkiinteistön omistuksessa ajatus konkreettisesta sijoituskohteesta, joka antaa taloudellisen vakauden lisäksi muun muassa paikan virkistäytyä ja mahdollisuuden vaikuttaa omaisuutensa huolenpitoon ja tuottavuuteen.

Oman metsäkiinteistön ostopäätöksen taustalla voi olla monia eri syitä, mutta kysymys on ostajilla sama. Kuinka paljon metsäkiinteistöön on valmis investoimaan ja mistä tietää, miten paljon metsästä kannattaa maksaa? Tässä tekstissä pyrimme tiiviisti mutta kattavasti vastaamaan siihen, mikä kaikki vaikuttaa metsäkiinteistön hintaan.

Metsäkiinteistön koko ja metsämaan osuus pinta-alasta

Metsäkiinteistön koko on yksi ensimmäisistä asioista, joita ostaja lähtee tarkastelemaan. Suuri metsäkiinteistö vaatii luonnollisesti enemmän huoltotoimenpiteitä kuin pienempi palsta, mutta samalla koon kasvaessa metsänkasvatus muuttuu kannattavammaksi.

Metsäkiinteistön koossa tärkeää on huomioida metsämaan osuus pinta-alasta. Metsätalousmaa luokitellaan kolmeen luokkaan: metsämaa, kitumaa ja joutomaa, joista metsämaa on tuottoisin. Metsämaa on maata, jossa puusto kasvaa vähintään yhden kuutiometrin hehtaaria kohden vuodessa. Kitumailla metsän kasvu on rajoittunutta maaston vuoksi ja keskikasvu on alle metsämaan kasvun verran. Joutomaat taas ovat luontaisesti lähes tai täysin puuttomia alueita, joiden keskikasvu on vuodessa alle 0,1 kuutiometriä hehtaaria kohden.

Metsämaa tuottaa taloudellisesti eniten, joten sen osuus koko metsän pinta-alasta vaikuttaa oleellisesti metsäkiinteistön arvoon. Myös metsämaissa on eroja ja metsämaa jaotellaankin maalajinsa perusteella kivennäismaihin ja turvemaihin. Kivennäismailla metsänhoito on usein helpompaa ja metsä kasvaa nopeammin, joka vaikuttaa suoraan arvoon, nostaen sitä turvemaita korkeammalle.

Puuston tila ja kehitysluokkajakauma

Puuston määrä on tärkein yksittäinen metsäkiinteistön hintaan vaikuttava tekijä. Puuston määrä ei kuitenkaan yksinään kerro puuston tilasta, sillä myös puuston laadulla on suuri merkitys tuottoarvoon.

Kehitysluokkajakauma kertoo, kuinka suuri osuus metsäkiinteistön puustosta on taimikkoa, kasvatettavaa puustoa tai hakkuumetsää. Metsänkasvatus perustuu Suomessa suurimmalta osin tukkipuun kasvattamiseen, ja siitä maksetaan keskimäärin kolme kertaa suurempaa hintaa verrattuna kuitu- ja energiapuuhun. Tästä syystä tukkipuun osuus kokonaispuustosta vaikuttaa oleellisesti metsäkiinteistön hintaan. Tukkipuulla on tarkat laatukriteerit, joiden täyttymiseen vaaditaan oikeaoppista metsänhoitoa.

Hakkuumetsässä on paljon tukkipuuta, kun taas taimikolla kestää vuosia tai vuosikymmeniä ennen kuin se on tuottavaa metsää. Tästä syystä hakkuumetsän ostohinta on kovempi. Suurin arvonkasvu on kasvatusmetsissä, jotka ovat lähiaikoina siirtymässä seuraavaan kehitysluokkaan.

Metsäkiinteistön sijainti

Metsäkiinteistön maantieteellinen sijainti vaikuttaa eri tavoin kiinteistön hintaan. Pohjimmiltaan kyse on tarjonnasta ja kysynnästä. Moni esimerkiksi etelässä asuva yksityinen metsänomistaja ei halua ostaa metsää kaukaa omaa asuinseutuaan. Metsätilasta ollaan valmiita maksamaan enemmän, jos se on lähellä omia metsiä tai asuinpaikkaa.

Sijaintia voidaan tarkastella suhteessa isoihin asutuskeskuksiin, raakapuuta tarvitseviin tuotantolaitoksiin tai kaukokuljetusyhteyksiin. Lisäksi kasvukauden pituus ja kasvupaikkatyyppi määrittävät hintaa. Etelä-Suomessa maa on ravinteikasta ja kasvukausi on pidempi, joten metsä kasvaa nopeammin. Tämä vaikuttaa positiivisesti metsän taloudelliseen tuotokseen ja metsän arvoon.

Metsänhoidollinen tila

Pinta-alaltaan suuri, hyvällä sijainnilla sijaitseva metsämainen metsä voi vaikuttaa arvokkaalta, mutta ilman kunnollista metsänhoitoa, sen arvo voi laskea huomattavasti. Metsänhoidollisella tilalla tarkoitetaan metsänhoitotoimenpiteiden tilannetta. Kiinteistö on hyvässä arvossa silloin kun hoitotoimenpiteet on tehty ajallaan, eikä lähitulevaisuudessa ole tiedossa suuria hoitotoimenpiteitä. Toimenpiteitä ovat muun muassa taimikonhoidot, ennakkoraivaukset, ojitukset, lannoitukset tai harvennukset.

Kulkuyhteydet ja korjuukelpoisuus

Hyvillä kulkuyhteyksillä on vaikutus metsäkiinteistön arvoon, sillä puutavaran kuljettaminen pois metsästä on tehokkaampaa. Kulkuyhteyksillä tarkoitetaan teitä, joiden kautta metsähakkuut suoritetaan. Kun metsätielle kulkeva tie on kantava ja keskimäärin lyhyt eri puolilta metsää tienvarteen, on puiden kuljetus metsästä tuotantolaitokseen kustannustehokkaampaa ja näin ollen kannattavampaa.

Korjuukelpoisuus jaetaan kahteen luokkaan: kesä- ja talvikorjuukelpoisiin kohteisiin. Nämä kuvaavat ajankohtia, milloin hakkuita voidaan suorittaa. Metsäkiinteistön arvoa nostaa kesäkorjuukelpoinen ala, sillä niistä maksetaan talvikorjuukelpoisia kohteita enemmän. Kesäkorjuukelpoisissa metsissä korjuu on edullisempaa, eikä kelirikot estä korjuuta. Tällaisia kohteita on myös vähemmän tarjolla, joka jo itsessään nostaa kilpailutilannetta ja sen myötä hintaa.

Markkinatilanne

Vaikka metsäkiinteistöt ovat vakaampia sijoituskohteita kuin monet muut, eivät ne ole immuuneja markkinatilanteen muutoksille. Muun muassa sahatavaran ja sellun maailmanmarkkinahinta vaikuttaa suoraan raakapuun hintaan, joka taas on yhteydessä metsäkiinteistöjen ostohintaan. Viime vuosina kasvanut puurakentaminen ja uusien pakkausmateriaalien kehitys ovat nostaneet puun tarvetta ja näin myös materiaalin arvoa.

Monipuoliset käyttöarvot

Kuten alussa totesimme, on monia syitä sijoittaa metsäkiinteistöön. Taloudellisen käytön lisäksi metsäkiinteistön voi ostaa muun muassa virkistäytymiskäyttöön, eräretkeilyyn, metsästykseen tai vaikka suojeluun. Joskus tällaiset tekijät voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen jopa taloudellisia arvoja enemmän.

Metsäkiinteistöjen taloudellinen hyödyntäminen on vuosien saatossa monimuotoistunut, eikä puun kasvattaminen ole enää ainoa vaihtoehto saada metsästä taloudellista arvoa. Vaihtoehtona puun hyödyntämiselle on esimerkiksi matkailu- tai hiilensidontapalveluiden myyminen, tai luonnontuotteiden kasvatus. Uudet tienausmahdollisuudet saattavat jatkossa myös vaikuttaa niihin soveltuvien metsäkiinteistöjen arvoon.

Metsäkiinteistön muut ominaisuudet

Metsäkiinteistöllä on myös muita ominaisuuksia, jotka vaikuttavat arvoon. Tällaisia ovat muun muassa

• ranta
• rakennukset
• palstalla sijaitsevat pellot
• yhteismetsäosuudet
• maanvuokrasopimukset
• rakennusoikeudet
• metsästysvuokrasopimukset
• luonnontuoteviljelmät
• maa-aineksen nostoluvat.

Nämä asiat on syytä selvittää ennen ostopäätöksen tekemistä.

Mistä apua metsäkiinteistön hinnan arviointiin?

Metsäkiinteistön hintaan vaikuttaa moni asia, eikä ostajana ole aina yksinkertaista saada kattavaa käsitystä kokonaistilanteesta. Metsäkiinteistöstä annettu tila-arvio on vain arvio ja aina kannattaakin mennä paikan päälle selvittämään metsän todellinen tila. Jos itsellä ei riitä osaaminen sen selvittämiseen, voi kääntyä ammattilaisen puoleen.

Oli kyseessä millainen tahansa kaupantekotilanne, on omistajuuden siirto ja päätöksenteko helpompaa, kun omaisuuden arvioi puolueeton ammattilainen.